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大規模修繕工事の工事価格を削減する方法を知っていますか?

【工事価格の内訳】最適でない工事 工事の長期化 中間マージン コンサルタント 安心価格 ムダな費用 必要な費用 「ムダ」をカットすれば50%減!! 安心価

大規模修繕工事で注意すべき4つの「ムダ」な費用

ムダ1 コンサルタント

大規模修繕工事について分からないことが多い管理組合・発注者にとって、工事を成功へと導くコンサルタントは頼りになる存在に思えます。
しかし、コンサルタントに依頼することで、工事価格が高騰するリスクが高まります。
談合やリベートなど余分な費用がかかるからです。
一方、コンサルタントに依頼しても、工事の品質はそれほどアップするわけでもないようです。

「通常より40%高い工事金額を払って、効果がほぼゼロ」というのが、コンサルタントに依頼した場合の現実なのかもしれません。

ムダ2 中間マージン

建設業界には、元請会社を頂点として、下請け、孫請け、曾孫請け・・・職人と続く「ピラミッド構造」と呼ばれる発注体系があります。
元請け会社と職人の間に仲介会社が1社増えるごとに、仲介会社の経費(中間マージン)が10〜15%ずつ上乗せされます。この仲介会社の数は、以前は3社程度でしたが、職人不足の影響で、近年では5社程度に増加しています。
しかし、仲介会社の存在が「品質向上」や「工期短縮」にプラスなわけではありません。

中間マージンは費用対効果が乏しいため、工事価格の約30%がムダに消えているようです。

ムダ3 工事の長期化

大規模修繕工事は10年前と比べると約30%長期化しています。
工事の長期化は、工事管理者の人件費など工事価格の高騰の原因となります。それだけでなく、品質低下・防犯リスクの上昇・心理的ストレスの拡大など、さまざま悪影響を及ぼします。
これらの根本原因は、「職人の絶対数の不足」および現場監督など工事管理者や職人の「能力不足」にあるといわれていますが、その解決は容易ではありません。

工事の長期化によって「工事価格の高騰」「品質の低下」という不利益を押し付けられているのです。

ムダ4 最適でない工事

大規模修繕工事は、その「必要性」があるときに実施するものです。
しかし、さまざまな理由で「少し早いタイミング」で実施されることがあります。
タイミングが適切でも、工事のなかには「喫緊で工事の必要性がない箇所」もあります。
また、「オーバースペックな仕様」で工事が行われることもあります。
つまり、大規模修繕工事では、「最適でない工事」が実施されていることが多いのです。

大規模修繕工事が「最適な時期、最適な工事範囲、最適な仕様」で行われていないために、工事価格が短期的に見ても長期的に見ても高騰しているといわれています。

詳細は『大規模修繕工事を必ず成功させる本』をご覧ください!!

ムダを削減して「安心価格」の工事を可能にする2つのポイント

01プロのアドバイスを賢く活用 02工事会社を賢く選ぶ

01プロのアドバイスを賢く活用

大規模修繕工事は、①工事実施の決定 → ②工事内容の決定 → ③工事会社の決定 → ④工事の実施、という4つの段階を経て進んでいきます。いずれの段階も、専門性が高いため「プロのアドバイス」が不可欠といえます。
「設計監理方式」で工事を行う管理組合が増えていますが、この方式はメディア等を騒がせているように大きな問題を含んでいます。
(詳細は「大規模修繕工事を成功させる本」をご覧ください。

【大規模修繕工事の各段階のおける「住民参加方式」のポイント】
(それぞれのノウハウの詳細については、「大規模修繕工事を必ず成功させる本」をご覧ください)

【第一段階】
工事実施の決定
(必要性の有無の確認)
大規模修繕工事は、「工事の必要性」があるときに実施するものですが、最近では「工事の必要性」が数年先であるにもかかわらず、さまざまな理由をつけて、大規模修繕工事へと誘導しようとする動きが見られます。
「管理組合が主体」となって、建物の劣化調査を正確かつ客観的に実施する会社を選択し、建物の劣化調査報告書を吟味し、工事が本当に必要であるか、検証することが重要です。
【第二段階】
工事内容の決定
(仕様書・数量表の作成)
大規模修繕工事において複数の会社の見積書を比較するには、「仕様」と「数量」を統一する必要があります。
「仕様書」と「数量表」の作成は、管理会社などのプロに依頼しましょう。
  • ※仕様は、完璧を求めるよりも標準的なものとして、後で工事会社が提案する際の叩き台として位置付けましょう。
  • ※数量は、NPO法人などの意見をセカンドオピニオンとして聞くとベターです。
【第三段階】
工事会社の選定
工事会社の選定は、「①見積もりを依頼する会社の決定」→「②ヒアリングする会社の決定」→「③工事会社の決定」という3つの段階を経て進みます。
まず、①の決定は、管理組合以外の意見に出来るだけ左右されないように注意しましょう。バックマージンをもらおうとする利害関係者があの手この手を使って、意中の会社へと誘導しようとするからです。
②と③も同様に、管理組合の意見だけで決定するようにしましょう。
【第四段階】
工事の実施
(工事のチェック共)
工事は、工事会社が進めていきます。
優秀な工事会社であれば、工事のチェックは工事会社に任せた方がスムーズに進みます。
どうしてもセカンドオピニオンが必要な場合は、「一級建築士事務所」登録している「工事会社」で、職人・現場監督・コンサルタントの全ての業務を経験したことのある「特別の技術者」に依頼することをお勧めします。

02工事会社を賢く選ぶ方法

大規模修繕工事では、「工事会社を賢く選ぶ」ことが重要です。「工事会社を賢く選ぶ」には、次の3つに注意して判断しましょう。

1技術力2価格3会社の安定性

1
技術力
Q.工事会社の技術力は、なにを目安にすれば良いでしょう?
A.
雨漏り
対応力

工事
管理体制

なぜなら、工事会社のほとんどが「雨漏り」の改善を苦手としており、ココをみれば、技術力の優劣を推察することができるからです。

なぜなら、どのような管理体制で工事に望んでいるかによっても、その会社の技術レベルの高さと技術的な安定性を確認することができます。その意味で「工事管理体制」は技術力の目安となるのです。

2
価格
(適正価格)
Q.安くて高品質な工事の見分け方は?
A.
中間マージンの
少ない会社

最適な
時期
工期
仕様

なぜなら建設業界のピラミッド構造の中に多くのムダなお金が消えているから。

  • ※中間マージンの少ない会社の見極め方は「大規模修繕工事を成功させる本」をご覧ください。

なぜなら大規模修繕工事ではこれらのムダが潜んでいるから。 これらの見極めるために工事会社の提案を吟味しましょう。

3
会社の安定性
Q.長期の保証期間でも安心な会社の選び方は?
A.会社規模や知名度よりも業務内容の優劣や、他社にない魅力的な特徴があるかどうかを吟味しましょう。

詳細は『大規模修繕工事を必ず成功させる本』をご覧ください!!

工事会社選びで失敗しない 工事会社を賢く選ぶ ~「管理組合」重視の取り組み(ぷらす・あるふぁの例)~

自社職人+多能工

中間マージンの削減、工期の短縮、品質の向上

元請会社が、自ら材料を仕入れ、自社の職人で工事を行えば、「中間マージン」ゼロの無駄のない工事が可能になります。そこで、当社では自社(子会社含む)で職人を育成し、施工するよう努めています。
さらに、「自社の職人」が塗装や防水などの複数の業種を施工できれば(多能工)、工期の短縮にも繋がります。そこで、当社では、育成する自社の職人は「多能工」としています。
詳細は「大規模修繕工事を必ず成功させる本」に図示していますが(p222)、自社の多能工が作業することで、バルコニーの工事が通常2週間かかるところを、その半分の1週間で終了させることができるのです。
また、同じ職人が複数の作業を行うことで、工事の弱点である「工種と工種のジョイント部分」の強化が可能になることも大きな強みです。

このように「自社職人」+「多能工」の取り組みによって、工事価格の低価格化、工期の短縮、品質の向上を実現していることが、の特徴です。

品質管理体制

品質の向上

一般に、大規模修繕工事では、足場解体前と竣工前に1回ずつ区分所有者の完了確認が行われます。
その前に、現場監督が検査(本検査)を実施することが標準的な会社のパターンです。
しかし、現場監督1名による検査では、偏りが発生するリスクがあります。
そこで、当社では現場監督の本検査の前に、主に美観性を中心にチェックする「予備検査」を行い、その後、品質性能をチェックする「本検査」を行い、最後に会社として品質保証する「役員検査」を行うという3段階のチェックシステムで、品質管理を行っています。
さらに、当社では、赤外線サーモグラフィカメラと人工知能で、工事着工前と工事完了後の画像を比較することで、工事着工前の不具合(モルタルやタイルの浮きなど)が、工事完了後に改善されているかどうかをチェックしています。画像データは誤魔化しが効きませんから、工事の精度について、正確に確認することができるのです。

このような通常の4倍にもおよぶ「品質管理体制」がの特徴です。

雨漏り技術

品質の向上

雨漏りは建物の寿命に影響するものであり、かつ居住者の生活に不便不快をもたらすものであるため、スピーディかつ確実に改善する必要があります。
しかし、「雨漏り」の改善は、ほとんどの工事会社が苦手とする分野といわれています。
当社では、雨漏り箇所を赤外線カメラで撮影し、それを人工知能で分析する技術を開発(特許出願中)。この技術が(独)中小機構の販路開拓コーディネート事業に採択されたことがご縁で、他の工事会社が技術の粋を尽くしても改善されないような難易度の高い雨漏りの改善に取り組んできました。
その結果、当社では雨漏りが発生した後にスピーディに改善するノウハウだけでなく、雨漏りを未然に防ぐ予防的なノウハウについても蓄積されました。

雨漏りを予防するノウハウを大規模修繕工事に注力した結果、工事自体の「品質の向上」を実現しながら、万一の場合のアフター保証(雨漏り改善のノウハウに由来)も充実させていることが、の特徴です。

大規模修繕工事の先送りの〇〇

大規模修繕工事は「工事の必要性」があるときに実施すべきものですが、近年、さまざまな理由をつけて、少し早いタイミングで工事を実施する傾向が強まっています。これによって、長期的に見た場合、工事価格が3割以上ムダに消えています(「大規模修繕工事を成功させる方法」P230参照)
当社では、赤外線サーモグラフィカメラと人工知能を使って、建物全体の劣化状況を正確に診断する調査方法(建物カルテ)で、「工事の必要性」の有無を判断しています。
これによると、例えば、「南面の工事は必要だが、それ以外の面は必要ない」「大規模修繕工事を先送りし、2年後に再度調査した上で検討すべき」といった診断結果が出ています。
当社のこの調査には保証がついており、万一、先送りの期間内に漏水やタイル等の剥落があった場合は無償での保証の対象となります。

大規模修繕工事を「必要性」を正確に調査し、工事を適切な時期に実施することで、長期的にみて工事価格を大きく削減できるようがご提案をすることがの特徴です。

詳細は『大規模修繕工事を必ず成功させる本』をご覧ください!!

お客様の声

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よくあるご質問

Q理事会・管理組合で勉強会を開催したいと思います。
その場でお話を聞くことはできますか?

A大規模修繕工事の具体的な計画のあるマンションで、理事会からの正式なご依頼があれば、お話しさせて頂きます。但しスケジュール的に難しい場合もございます。

Q他社で大規模修繕工事を実施することが総会または理事会で決定しました。
その会社の工事価格が高いような気がします。見積りのチェックをしていただけますか?

A残念ながら他社に工事が決まっている場合には、見積もりのチェックはお断りしております。

Q大規模修繕工事の見積りは無料ですか?

A正式な競争入札が実施されている中での見積りは無料です。それ以外の場合、たとえば、他の工事会社の見積り金額を値引きするための材料として当社の見積りを利用される場合はお断りさせて頂いております。

Q建物の劣化調査は有料ですか?

Aはい、有料です。金額につきましては建物の規模によって異なりますので、個別にご相談ください。

Q営業エリアを教えてください。

A関東全域、関西全域のほか、北海道、東北、北信越、中国、四国、九州の主要都市が営業エリアです。