大規模修繕工事は、①工事実施の決定 → ②工事内容の決定 → ③工事会社の決定 → ④工事の実施、という4つの段階を経て進んでいきます。いずれの段階も、専門性が高いため「プロのアドバイス」が不可欠といえます。
「設計監理方式」で工事を行う管理組合が増えていますが、この方式はメディア等を騒がせているように大きな問題を含んでいます。
(詳細は「大規模修繕工事を成功させる本」をご覧ください。
【大規模修繕工事の各段階のおける「住民参加方式」のポイント】
(それぞれのノウハウの詳細については、「大規模修繕工事を必ず成功させる本」をご覧ください)
【第一段階】 工事実施の決定 (必要性の有無の確認) |
大規模修繕工事は、「工事の必要性」があるときに実施するものですが、最近では「工事の必要性」が数年先であるにもかかわらず、さまざまな理由をつけて、大規模修繕工事へと誘導しようとする動きが見られます。 「管理組合が主体」となって、建物の劣化調査を正確かつ客観的に実施する会社を選択し、建物の劣化調査報告書を吟味し、工事が本当に必要であるか、検証することが重要です。 |
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【第二段階】 工事内容の決定 (仕様書・数量表の作成) |
大規模修繕工事において複数の会社の見積書を比較するには、「仕様」と「数量」を統一する必要があります。 「仕様書」と「数量表」の作成は、管理会社などのプロに依頼しましょう。
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【第三段階】 工事会社の選定 |
工事会社の選定は、「①見積もりを依頼する会社の決定」→「②ヒアリングする会社の決定」→「③工事会社の決定」という3つの段階を経て進みます。 まず、①の決定は、管理組合以外の意見に出来るだけ左右されないように注意しましょう。バックマージンをもらおうとする利害関係者があの手この手を使って、意中の会社へと誘導しようとするからです。 ②と③も同様に、管理組合の意見だけで決定するようにしましょう。 |
【第四段階】 工事の実施 (工事のチェック共) |
工事は、工事会社が進めていきます。 優秀な工事会社であれば、工事のチェックは工事会社に任せた方がスムーズに進みます。 どうしてもセカンドオピニオンが必要な場合は、「一級建築士事務所」登録している「工事会社」で、職人・現場監督・コンサルタントの全ての業務を経験したことのある「特別の技術者」に依頼することをお勧めします。 |